Box e cantine, ma quale “non uso”: la stangata nascosta nelle spese condominiali da pagare doppie

La legge ribalta il buonsenso: anche chi non mette piede su scale e ascensore potrebbe dover pagare tutto. Ma il regolamento può salvarti davvero

In ogni condominio esiste una discussione che non muore mai: quella dei proprietari di box, cantine o negozi al piano terra convinti di non dover pagare nulla per scale e ascensore. Una convinzione che nasce dal semplice buon senso, perché chi entra e esce dal garage attraverso la rampa esterna, senza toccare nemmeno un gradino, non pensa certo di dover contribuire alla manutenzione dell’impianto o alle pulizie del vano scala. Eppure, quando arriva il riparto delle spese, molti scoprono amaramente che la realtà giuridica è molto diversa da quella pratica.

Il punto è che la legge non considera l’utilizzo effettivo delle parti comuni, ma quello potenziale. E questo significa che, anche se non sali mai in ascensore e non percorri nemmeno uno scalino, potresti dover comunque partecipare alle spese. Una regola che spiazza tantissimi proprietari, ma che ha delle eccezioni precise: solo un regolamento contrattuale approvato all’unanimità può liberarti davvero da quei costi. È proprio qui che nasce la vera differenza tra chi deve pagare e chi invece può essere esonerato.

Perché paghi anche se non usi ascensore e scale: il principio dell’“uso potenziale”

La risposta alla domanda più frequente – “se non lo uso, perché devo pagarlo?” – si trova nell’art. 1123 del Codice Civile: le spese si dividono in base all’utilità che il bene comune è in grado di fornire, non a quanta ne trai realmente. L’ascensore che arriva al piano del garage, anche se non lo prendi mai, costituisce per te un’utilità potenziale. Questo basta per essere chiamato a contribuire.

La giurisprudenza ha confermato più volte questo principio: scale e ascensori sono considerati elementi fondamentali dell’edificio e concorrono al valore complessivo dell’immobile, compresi box e cantine che ne fanno parte. Perfino la sola presenza di una porta che collega il garage al vano scala è sufficiente a far scattare l’obbligo di partecipazione alle spese. L’unica via per non pagare, quindi, non è dimostrare che non usi l’impianto, ma trovare nel regolamento una deroga valida.

Quando non devi pagare: il potere del regolamento contrattuale e le eccezioni che fanno la differenza

La grande eccezione è il regolamento contrattuale, cioè quello predisposto dal costruttore o approvato da tutti i condomini. Se in questo documento è espressamente scritto che box, cantine o locali commerciali sono esonerati dalle spese di ascensore o scale, allora quell’esclusione prevale sulla legge. Non importa se l’ascensore arriva davanti alla tua cantina o se le scale sono comodamente accessibili dal tuo piano: se hai acquistato accettando quella clausola, non devi contribuire.

Diverso è il caso in cui l’esclusione non dipenda da una regola scritta, ma da un errore nelle tabelle millesimali. In quel caso è possibile chiedere la