Condominio nel caos, arriva il “commissario salva-palazzo”: quando scatta davvero e perché può cambiare tutto

Quando l’assemblea non decide, i lavori urgenti non partono e il condominio rischia danni seri, il giudice può intervenire d’autorità. Ma in quali casi? E con quali poteri?

Chi vive in condominio lo sa: basta un’assemblea che non si mette d’accordo perché tutto si blocchi. Decisioni rinviate, lavori urgenti che non partono, discussioni che si trascinano per mesi e, nel frattempo, problemi strutturali che peggiorano fino a diventare veri pericoli. Ed è proprio in situazioni del genere, quando l’inerzia degli organi condominiali mette a rischio la sicurezza e la gestione dell’edificio, che entra in scena una figura tanto rara quanto decisiva: il commissario ad acta.

Si tratta di un soggetto terzo nominato dal giudice, chiamato a sostituirsi all’assemblea e all’amministratore quando non sono più in grado di prendere decisioni utili. Una possibilità prevista dalla legge e recentemente confermata dal Tribunale di Napoli, con un decreto del 20 gennaio 2025, legato a un caso in cui il condominio aveva ignorato perfino una sentenza che imponeva interventi urgenti.

Quando il giudice interviene e nomina il commissario: cosa deve accadere prima

Il tribunale può nominare un commissario ad acta solo in presenza di una vera paralisi gestionale. Nel caso esaminato a Napoli, alcuni condomini avevano denunciato infiltrazioni talmente gravi da provocare addirittura il crollo del solaio di un terrazzo. C’era già stata una sentenza che indicava responsabilità precise e stabiliva la necessità di intervenire, ma l’assemblea – tra rinvii, discussioni e mancate decisioni – non aveva mosso un dito.

Quando i condomini hanno capito che senza un intervento esterno i lavori non sarebbero mai iniziati, si sono rivolti al giudice. E così è arrivata la nomina del commissario ad acta, una figura chiamata a prendere in mano la situazione per tutelare la collettività condominiale e mettere l’edificio in sicurezza. La base normativa è l’art. 1105, comma 4, del codice civile, che permette a ogni comproprietario di chiedere un intervento giudiziario quando l’assemblea non riesce ad assumere decisioni necessarie.

Quali poteri ha il commissario ad acta e cosa può decidere al posto dei condomini

Una volta nominato, il commissario ad acta non si limita a controllare: prende decisioni, organizza i lavori e, di fatto, guida il condominio al posto dell’assemblea. Può verificare le cause del danno, valutare la sicurezza dello stabile, elaborare un piano di intervento, selezionare l’impresa che realizzerà i lavori e persino gestire la ripartizione e la riscossione delle spese tra i condomini.

Il suo compito è superare il blocco decisionale e far sì che il condominio torni a funzionare, soprattutto quando c’è un rischio imminente per la struttura o per l’incolumità dei residenti. È una soluzione estrema, ma spesso indispensabile quando i contrasti interni impediscono perfino di affrontare situazioni urgenti.

Questa recente pronuncia del Tribunale di Napoli è un richiamo forte alla responsabilità condominiale. Per evitare l’arrivo di un commissario imposto dal giudice, l’assemblea deve agire con tempestività e l’amministratore deve dare esecuzione alle delibere senza ritardi. Perché quando la gestione si paralizza, interviene chi può decidere al posto di tutti.