Parcheggio in cortile, addio al veto del vicino: la regola che cambia tutto e ribalta anni di litigi

Una delle domande più ricorrenti nei condomìni riguarda la possibilità di destinare il cortile a parcheggio: molti pensano serva l’accordo di tutti, ma la legge dice altro.

In ogni condominio c’è un luogo che genera più discussioni di qualsiasi altro: il cortile. C’è chi lo immagina come uno spazio verde, chi lo vede come area giochi per i bambini e chi, davanti alla cronica mancanza di posti auto, vorrebbe trasformarlo in un parcheggio condominiale. È proprio quando si propone quest’ultima soluzione che nasce il grande dubbio: serve davvero l’unanimità per deliberare il parcheggio?
La risposta – confermata più volte dalla giurisprudenza – sorprende molti, perché ribalta l’idea di fondo su cosa significa “trasformare” un bene comune e quali maggioranze siano necessarie.

Prima di affrontare il tema del parcheggio, è essenziale chiarire un principio fondamentale: non tutte le clausole del regolamento condominiale vincolano automaticamente chi acquista un appartamento.
Un divieto che limita il diritto di proprietà – come quello di non trasformare un locale in garage o ufficio – è opponibile al nuovo proprietario solo se:

• il regolamento è stato trascritto nei registri immobiliari;
• la clausola limitativa è richiamata nell’atto di acquisto;
• l’acquirente dichiara di conoscerla.

In assenza di questi requisiti, il divieto non è valido nei confronti del nuovo condomino. È successo in un caso recente deciso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza 690/2025), dove un condominio ha perso una causa contro un proprietario che aveva trasformato il suo appartamento in garage proprio perché il regolamento non era opponibile.

Parcheggio nel cortile: non è un’innovazione e non serve l’unanimità

Molti pensano che destinare un cortile a parcheggio significhi modificarne la natura e che, per farlo, serva una maggioranza altissima o addirittura l’unanimità. La Cassazione, però, ha chiarito da anni che non è così: organizzare lo spazio del cortile per la sosta delle auto non altera la destinazione d’uso del bene, ma ne disciplina semplicemente il godimento in modo più funzionale (Cassazione, sentenza 9877/2012).

Di conseguenza, trasformare il cortile in parcheggio non rientra nelle “innovazioni” del Codice civile, ma negli interventi di più ordinata utilizzazione dello spazio comune. Per questo, la Cassazione (sent. 21287/2004) ha stabilito che è sufficiente una maggioranza molto più bassa:

• maggioranza dei condomini presenti in assemblea;
• che rappresentino almeno un terzo (333,33 millesimi) dell’edificio.

Se, ad esempio, all’assemblea partecipano condomini per 700 millesimi, la delibera passa se votano a favore la maggioranza degli intervenuti e se questi rappresentano almeno i famosi 333,33 millesimi.

Attenzione al decoro architettonico e ai limiti degli interventi

Anche quando la delibera è approvata correttamente, resta fermo un vincolo: il progetto non deve ledere il decoro architettonico del palazzo.
Nel caso citato, il condominio sosteneva che la trasformazione di una finestra in serranda avesse compromesso l’estetica dell’edificio. La questione non è stata accolta per motivi procedurali, ma il principio resta valido: ogni modifica alle parti comuni può essere contestata se altera l’armonia visiva dell’immobile.

Allo stesso modo, non sempre una trasformazione interna giustifica la richiesta di modifica delle tabelle millesimali: queste si cambiano solo quando c’è una prova concreta che il valore proporzionale dell’unità immobiliare è cambiato in modo significativo, ad esempio per ampliamenti o aumenti di volume.

La conclusione è chiara: per trasformare il cortile in parcheggio non serve il consenso di tutti. Serve invece una corretta maggioranza e un progetto che non danneggi l’estetica dell’edificio. Un equilibrio delicato tra esigenze moderne e rispetto delle regole condominiali, destinato a riaccendere discussioni in migliaia di assemblee in tutta Italia.