Amministratori a rischio compenso, scatta la regola che può azzerare gli onorari | La sentenza che cambia tutto nei condomìni

Nel mondo condominiale può accadere spesso che, per ragioni organizzative o per semplice disattenzione, l’assemblea non proceda alla riconferma annuale dell’amministratore. Il professionista continua a gestire il palazzo, i condòmini continuano a rivolgersi a lui e l’attività procede come se nulla fosse, creando l’illusione di una continuità automatica e illimitata. Ma la legge racconta una storia molto diversa e, soprattutto, molto più severa. Una recente decisione del Tribunale di Massa ha ribadito un principio destinato a fare rumore: l’amministratore in proroga non ha più diritto al compenso, neppure se i bilanci approvati lo prevedono, ma soltanto al rimborso delle spese documentate. Una regola netta che molti condòmini ignorano e che molti amministratori rischiano di scoprire troppo tardi.

Il tema ha grande importanza pratica perché riguarda sia la corretta gestione economica del condominio sia la tutela degli stessi amministratori, che potrebbero ritrovarsi richieste di pagamento contestate o persino da restituire. Comprendere cosa prevede il Codice civile e come funziona il regime di proroga è essenziale per evitare equivoci, errori e conflitti che possono durare anni. Il cuore della questione è semplice: decorsi due anni senza una delibera di rinnovo, il mandato è scaduto, e l’amministratore opera in un regime limitato, privo del diritto all’onorario.

Perché l’amministratore perde il compenso dopo due anni senza rinnovo

A stabilire la durata dell’incarico è l’articolo 1129, comma 10, del Codice civile, che prevede un sistema “1+1”. L’amministratore resta in carica per un anno; se l’assemblea non lo revoca e non nomina un successore, il mandato si rinnova automaticamente per un solo ulteriore anno. Una proroga tacita che vale una sola volta. Trascorsi i due anni, il mandato scade definitivamente e non può rinnovarsi da solo. Per continuare a operare come amministratore a pieno titolo serve una delibera formale dell’assemblea.

Se questa delibera non arriva, si entra nel regime noto come prorogatio imperii, una proroga di fatto pensata per evitare che il condominio resti privo di rappresentanza legale. In questo periodo l’amministratore può compiere soltanto atti urgenti e conservativi, come pagare bollette imminenti, intervenire su guasti gravi o gestire situazioni che potrebbero compromettere la sicurezza. Non può invece avviare nuove iniziative, assumere impegni ordinari o comportarsi come se fosse regolarmente in carica. Ed è proprio qui che si inserisce la questione economica: il mandato non è più valido, quindi cade anche il diritto al compenso.

La sentenza del Tribunale di Massa (n. 432/2025) è chiarissima: senza un incarico deliberato, l’amministratore in proroga ha diritto esclusivamente al rimborso delle spese sostenute nell’interesse del condominio. Può quindi recuperare ciò che ha anticipato — come la fattura di un elettricista per un intervento urgente — ma non può fatturare il proprio onorario. Neppure l’approvazione dei bilanci che includono tali somme può “sanare” la mancanza di una nomina valida, perché manca il presupposto giuridico essenziale.

Costi extra, CU, 770 e spese aggiuntive: quando sono dovuti davvero

La stessa decisione del Tribunale di Massa offre un ulteriore chiarimento destinato a incidere anche sugli amministratori regolarmente in carica: ogni compenso deve essere scritto, specificato e approvato al momento della nomina. La legge impone che l’onorario sia analitico e trasparente. Questo significa che voci come la Certificazione Unica, il modello 770, la gestione dei fornitori e persino le spese postali non possono comparire come “extra” se non sono stati previsti e approvati per iscritto.

Se l’amministratore inserisce nel consuntivo costi supplementari non pattuiti, tali voci non hanno efficacia probatoria: il condominio non è obbligato a pagarle. La regola è semplice ma molto rigida: ciò che non è stato deliberato non può essere richiesto successivamente, salvo accordo esplicito dell’assemblea. Una tutela pensata per garantire correttezza, chiarezza e trasparenza nel rapporto tra condòmini e amministratore.

Questo scenario rende evidente quanto sia importante convocare regolarmente l’assemblea annuale, approvare il bilancio e soprattutto deliberare la nomina o la conferma dell’amministratore. Una prassi che evita contenziosi, salvaguarda i professionisti e assicura al condominio una gestione chiara e pienamente legittima. Perché, senza una riconferma formale, anche l’amministratore più efficiente rischia di lavorare senza alcun diritto al compenso.