Affitti, proprietario in casa senza avviso? La verità che nessuno dice sui diritti di chi affitta | La regola cheti salva da grossi problemi

Quando si firma un contratto di affitto, inizia un rapporto che deve tenere insieme due esigenze molto diverse: da un lato il proprietario, che resta titolare dell’immobile e vuole tutelarlo; dall’altro l’inquilino, che fa della casa affittata il proprio spazio privato, un luogo inviolabile. È proprio da questa convivenza di diritti che nascono dubbi, tensioni e controversie. La domanda ricorrente è sempre la stessa: il proprietario può entrare in una casa in affitto?

Rispondere non è semplice, perché la legge italiana non contiene una norma che indichi espressamente un “diritto di visita”. Esiste però un equilibrio legale fatto di obblighi, tutele e buon senso, che disciplina ciò che è consentito e ciò che invece rappresenta una violazione del domicilio. E conoscere queste regole non è solo utile: è fondamentale per evitare errori che possono trasformarsi in problemi seri, sia per chi affitta sia per chi vive nell’immobile.

Cosa prevede la legge: il proprietario può entrare, ma solo con limiti chiari

Sebbene il codice civile non contenga un articolo esplicito sul “diritto di visita”, questo diritto è riconosciuto dalla giurisprudenza e si ricava dai principi generali del contratto di locazione. Il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile e un interesse legittimo a verificarne lo stato o a mostrarlo a futuri acquirenti o inquilini. Ma questo diritto deve essere sempre bilanciato con uno degli obblighi principali del locatore: garantire il pacifico godimento dell’immobile all’inquilino, come previsto dall’art. 1575 del codice civile.

Per questo motivo, l’accesso non può mai essere improvvisato o imposto. Il proprietario deve concordare giorno e ora con un preavviso adeguato, agire con correttezza e presentarsi solo in presenza dell’inquilino o di un suo delegato. Entrare autonomamente usando le proprie chiavi è assolutamente vietato, configurandosi come violazione del domicilio. L’unica eccezione riguarda emergenze gravi, come una fuga di gas o un allagamento, che richiedono un intervento immediato per evitare danni.

Quando l’inquilino può dire no e quando invece rischia grosso

La privacy dell’inquilino è sacrosanta, ma non può essere usata per opporsi in modo arbitrario alle visite del proprietario. Un rifiuto sistematico e ingiustificato, soprattutto se motivato da comportamenti ostruzionistici, può diventare un grave inadempimento. Questo vale anche quando il locatore ha la necessità di mostrare l’immobile a nuovi potenziali inquilini o a possibili acquirenti.

La giurisprudenza è molto chiara: impedire visite ragionevoli può portare alla risoluzione del contratto e perfino a una richiesta di risarcimento danni, come previsto dall’art. 1218 del codice civile. Se il proprietario perde un’occasione concreta di vendita o affitto a causa dei dinieghi dell’inquilino, può chiedere un indennizzo commisurato alla perdita economica.

Un esempio tipico è quello del proprietario che ha già trovato un nuovo conduttore pronto a subentrare, ma che si vede costretto a rinunciare perché l’inquilino attuale vieta per settimane ogni accesso. Le mensilità perse possono essere richieste come danno. Ovviamente, l’onere della prova ricade sempre sul locatore, che dovrà dimostrare il nesso tra il rifiuto e il pregiudizio subito.

Quando il dialogo non basta, il proprietario non può forzare un ingresso né improvvisare soluzioni. Deve rivolgersi al giudice attraverso un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., utile per ottenere rapidamente un provvedimento che obblighi l’inquilino a consentire l’accesso. Il giudice valuterà la fondatezza del diritto e il rischio di un danno imminente, stabilendo modalità e tempi delle visite.

Una strada ancora più snella è stata introdotta con la Riforma Cartabia, che ha previsto il procedimento semplificato di cognizione: uno strumento pensato per cause documentali e non complesse, in cui il giudice può decidere rapidamente senza avviare un lungo processo ordinario.

In definitiva, proprietario e inquilino devono muoversi all’interno di un equilibrio che tutela entrambi. Il locatore non può entrare liberamente e l’inquilino non può negare l’accesso senza una ragione valida. Capire questi confini permette di evitare conflitti inutili e di gestire l’affitto nel modo più sereno e corretto possibile.