Affitti brevi, nuove tasse su prima e seconda casa | Obbligo di partita IVA: quanto dovrai pagare davvero

Dopo giorni di trattative interne alla maggioranza, il Governo ha finalmente trovato l’intesa sul capitolo più caldo della Manovra 2026: quello degli affitti brevi. È un settore che negli ultimi anni ha cambiato il mercato immobiliare italiano, creando nuove opportunità ma anche squilibri profondi, soprattutto nelle grandi città. Per questo l’accordo raggiunto rappresenta una svolta destinata a incidere direttamente sulle tasche dei proprietari, sui costi degli affitti e sulla futura regolamentazione del settore.

L’intesa non si limita agli affitti brevi: nella stessa cornice sono arrivate decisioni chiave anche su ISEE, compensazioni fiscali e tassazione dei dividendi societari. Ma è proprio la stretta sul mondo delle locazioni turistiche quella che segna il cambio di passo più evidente, introducendo per la prima volta un confine netto tra chi affitta la propria casa in modo occasionale e chi, di fatto, opera come una struttura ricettiva.

Affitti brevi, cosa cambia: tasse, limiti e obbligo di partita IVA dalla terza casa

La prima parte dell’accordo riguarda la cedolare secca, il regime fiscale che permette di pagare una tassa sostitutiva unica, evitando IRPEF e imposte aggiuntive. La maggioranza ha scelto una linea graduale: nessun aumento per chi affitta una sola casa, che continua a pagare il 21%; la seconda casa resta invece tassata al 26%, come previsto nella bozza iniziale della manovra.

La vera stretta arriva dalla terza casa in poi. Dal momento in cui un proprietario mette a reddito tre o più immobili con affitti brevi, non potrà più operare come semplice privato. Per la legge sarà a tutti gli effetti un operatore turistico-ricettivo: scatterà dunque l’obbligo di aprire una partita IVA, gestire contabilità, fatture, dichiarazioni dedicate e rispettare tutte le regole previste per le imprese. È una trasformazione che cambia radicalmente la natura dell’attività e che, nelle intenzioni del Governo, dovrebbe scoraggiare chi gestisce portafogli immobiliari tipici del settore turistico mascherandosi da semplice proprietario privato.

ISEE, compensazioni fiscali e dividendi: le altre novità dell’accordo

Accanto alle norme sugli affitti, la maggioranza ha chiuso il cerchio anche su altri tre fronti molto attesi. Il primo riguarda l’ISEE: dal 2026 le case con valore catastale fino a 91.500 euro saranno escluse dal calcolo, una misura che potrebbe alleggerire l’indicatore per migliaia di nuclei familiari. Il Governo sta inoltre valutando un meccanismo di maggiorazione per i nuclei con più figli, un intervento che potrebbe ampliare ulteriormente la platea dei beneficiari di bonus e agevolazioni.

Novità importanti anche sul fronte delle imprese: non ci sarà il blocco generalizzato delle compensazioni fiscali previsto nella prima bozza. Le aziende potranno continuare a compensare i contributi previdenziali INPS con i crediti fiscali, mentre resterà esclusa la compensazione dei premi INAIL. Una marcia indietro che evita un impatto economico significativo sul sistema produttivo.

Sul capitolo dividendi arriva invece un compromesso: l’agevolazione che consente di tassare solo il 5% degli utili distribuiti continuerà ad applicarsi già con una partecipazione del 5%, oppure quando la quota posseduta ha un valore fiscale di almeno 2,5 milioni di euro. Un correttivo pensato per evitare di penalizzare eccessivamente le società con asset minori.

È un accordo che, nel suo complesso, punta a trovare un equilibrio tra esigenze di gettito, richieste dei territori e tutela dei contribuenti. Ma il vero banco di prova arriverà quando queste norme entreranno nella vita reale: tra nuovi obblighi, tasse differenziate e controlli incrociati, il mercato degli affitti brevi si prepara a cambiare volto come mai prima d’o