Addio prima casa, la sentenza senza precedenti: devi ridare tutti i soldi | Siamo rovinati
La Cassazione ha stabilito: agevolazioni prima casa decadono se l’immobile in costruzione resta incompiuto oltre 3 anni. Rischio restituzione imposte e sanzioni.
Un duro colpo per molti acquirenti di immobili in costruzione: la Corte di Cassazione ha emesso una sentenza che ridefinisce i confini delle agevolazioni fiscali per la “prima casa”. L’ordinanza n. 25790 del 2025 introduce un principio stringente che potrebbe mettere in seria difficoltà chi ha usufruito di benefici come l’IVA ridotta al 4% o l’imposta di registro agevolata senza completare i lavori entro i termini stabiliti. La decisione sottolinea come la mera presa di residenza o l’attivazione delle utenze non siano sufficienti a garantire il mantenimento delle agevolazioni, se l’immobile rimane di fatto incompiuto e non accatastato correttamente come abitazione.
Questa pronuncia arriva come un fulmine a ciel sereno per chi riteneva di essere in regola pur avendo l’immobile ancora classificato come “unità in corso di costruzione”. Il principio cardine è chiaro: lo Stato offre un vantaggio fiscale significativo, ma richiede in cambio la concretizzazione di un progetto abitativo reale entro un lasso di tempo ragionevole. La mancata osservanza di questo termine comporta conseguenze economiche rilevanti, con la possibile richiesta di restituzione delle imposte risparmiate, maggiorate di sanzioni e interessi.
I dettagli della pronuncia: tre anni per completare
Perfezionare la pronuncia richiede tre anni di studio approfondito.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25790 del 2025, ha tracciato un confine netto per la validità delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della “prima casa” per immobili in costruzione. Il fulcro della decisione risiede nell’obbligo categorico di completare i lavori entro tre anni dall’acquisto. Se questo termine non viene rispettato, le agevolazioni decadono automaticamente. I giudici hanno specificato che tale decadenza non può essere compensata da altri fattori, come il trasferimento della residenza o l’attivazione delle utenze.
L’elemento decisivo per la Suprema Corte è la classificazione catastale dell’immobile. Se l’unità rimane nella categoria F/3, che indica un “immobile in corso di costruzione”, significa che i lavori non sono stati ultimati e l’edificio non ha ancora una destinazione abitativa definitiva. In tal caso, il regime agevolato viene irrevocabilmente perso. L’Agenzia delle Entrate avrà quindi la facoltà di richiedere la restituzione delle imposte risparmiate, aggiungendo a queste le sanzioni e gli interessi previsti dalla legge.
Il caso specifico ha coinvolto due contribuenti che si trovavano in questa situazione: avevano acquistato una casa in costruzione con i benefici “prima casa”, ma l’immobile era ancora incompiuto dopo i tre anni. La Cassazione ha ribadito che l’uso effettivo o le dichiarazioni del contribuente non sono sufficienti: ciò che conta è il completamento materiale dell’edificio e la sua corretta imputabilità catastale come abitazione.
Contesto e implicazioni: un monito per gli acquirenti
Questa recente giurisprudenza della Cassazione si inserisce in un quadro normativo più ampio che regola la decadenza delle agevolazioni “prima casa”. I benefici fiscali sono sempre legati a condizioni precise: oltre alla residenza nel Comune di acquisto entro 18 mesi e all’assenza di altri immobili posseduti con i medesimi benefici, esiste la regola generale che prevede la perdita del beneficio se l’immobile agevolato viene venduto entro cinque anni dall’acquisto. Tale condizione, tuttavia, può essere evitata se si acquista un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.
La nuova sentenza aggiunge un tassello cruciale per gli immobili in costruzione: il progetto di completamento deve essere serio e rispettare i termini. Non bastano intenzione o uso parziale; la formalizzazione dell’abitabilità e la sua registrazione catastale sono essenziali per confermare la validità dell’agevolazione. Chi acquista un immobile “sulla carta” o in fase avanzata di costruzione deve quindi vigilare attentamente sui tempi di ultimazione e sulla regolarizzazione catastale.
Le implicazioni economiche sono significative. La perdita dell’agevolazione comporta la restituzione della differenza tra l’IVA agevolata e quella ordinaria (o le imposte di registro), più sanzioni fino al 30% dell’imposta dovuta e interessi di mora. Questa sentenza è un monito importante: diligenza e rispetto dei termini sono fondamentali per evitare oneri finanziari inattesi.