Casa con difetti, se l'acquisti devono ridarti i soldi: La sentenza che ti fa risparmiare

Quando i vizi nascosti modificano il prezzo di casa tuaUna recente pronuncia del Tribunale di Milano, datata 6 dicembre 2025 (RG n. 34238/2022, Quarta sezione civile), ha riaffermato un principio fondamentale a tutela degli acquirenti di immobili. La sentenza stabilisce che i compratori hanno pieno diritto a una riduzione del prezzo d’acquisto qualora emergano vizi occulti dopo la consegna dell’immobile, difetti che non erano visibili né rilevabili al momento della stipula del rogito notarile. Il caso specifico riguardava infiltrazioni d’acqua significative, riconducibili a problematiche strutturali nei terrazzi e nel tetto, problematiche impossibili da individuare durante i sopralluoghi pre-acquisto.

Questi difetti, emersi a posteriori, avevano seriamente compromesso l’idoneità dell’immobile all’uso per cui era destinato, diminuendone in modo apprezzabile il valore di mercato. La Corte ha quindi ritenuto pienamente giustificata l’applicazione delle garanzie previste dagli artt. 1490 e seguenti del Codice Civile per i vizi della cosa venduta. La decisione conferma che l’acquirente non può essere penalizzato da difetti strutturali nascosti che incidono pesantemente sull’integrità e sul godimento del bene acquistato, garantendo un riequilibrio contrattuale attraverso una proporzionata riduzione del prezzo di vendita.

La battaglia legale: dalle macchie d’umidità al verdetto

Dalle macchie d’umidità al verdetto: il tortuoso percorso legale.

La vicenda che ha portato alla sentenza del Tribunale di Milano è iniziata alcuni anni fa, quando gli acquirenti avevano finalizzato l’acquisto di una villetta tramite rogito. Pochi giorni dopo la consegna dell’immobile, tuttavia, si erano manifestate evidenti macchie di umidità sui soffitti di camere e cucina, direttamente collegate a problemi nei terrazzi. La situazione era peggiorata ulteriormente durante un temporale, che aveva rivelato nuove e significative infiltrazioni provenienti dal tetto, attribuite a pendenze errate e difetti di impermeabilizzazione.

A fronte di questi gravi problemi, i compratori avevano richiesto il rimborso delle spese necessarie per la riparazione e l’eliminazione dei difetti, quantificate in oltre 30mila euro. I venditori, d’altra parte, si erano strenuamente opposti, sostenendo che gli acquirenti avessero avuto ampie opportunità di effettuare sopralluoghi approfonditi e che i vizi non fossero presenti al momento della vendita. Addirittura, avevano qualificato i lavori richiesti come semplici migliorie estetiche e denunciato una presunta tardività nella contestazione da parte degli acquirenti. La decisione del tribunale ha invece accolto integralmente la tesi degli attori, riconoscendo che la casa era stata effettivamente acquistata con le infiltrazioni già presenti, sebbene occulte. Questo ha ribadito il principio che l’acquirente è tutelato dalla legge anche quando i difetti emergono successivamente all’acquisto, purché siano nascosti e incidano sul valore.

Principi giurisprudenziali: la tutela dell’acquirente

I principi giurisprudenziali chiave per la tutela dell’acquirente.

La sentenza del Tribunale di Milano non solo risolve un caso specifico, ma rafforza alcuni principi giurisprudenziali fondamentali che regolano la compravendita immobiliare e la garanzia per i vizi. In primo luogo, a tutela dell’equilibrio contrattuale delle prestazioni tra le parti, il venditore ha il dovere imprescindibile di garantire che il bene venduto sia immune da difetti che ne diminuiscono in modo significativo il valore o ne compromettono l’utilizzo nel tempo. Questa garanzia è un pilastro del diritto civile italiano.

In caso di vizi, il compratore ha a disposizione due rimedi principali: può richiedere la risoluzione del contratto – con conseguente restituzione dell’immobile e del prezzo – oppure una riduzione proporzionata del prezzo. È cruciale sottolineare che, per esercitare questi diritti, l’acquirente non è tenuto a dimostrare la colpa del venditore. La riduzione del prezzo, infatti, è un rimedio funzionale a eliminare lo squilibrio tra le prestazioni corrispettive della compravendita, determinato dall’inadempimento oggettivo del venditore per i vizi del bene. Tuttavia, l’onere della prova ricade sull’acquirente, che, per veder accolte le proprie domande in giudizio, deve dimostrare con chiarezza l’esistenza, la gravità e l’impatto dei difetti sull’immobile. Questo include la prova che i vizi esistono, sono occulti e incidono effettivamente sul valore o sull’uso del bene, in base agli articoli 1490-1495 del Codice Civile.